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2014年5月6日，蘇某與盤錦鼎實(shí)實(shí)業(yè)集團(tuán)摩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份商網(wǎng)買賣合同，約定鼎實(shí)集團(tuán)將其開發(fā)建設(shè)的位于盤錦市興隆臺區(qū)豐裕小區(qū)3號樓3號商網(wǎng)賣給蘇某。 合同簽訂后，蘇某一次性將房款全部付清。鼎實(shí)集團(tuán)于2014年5月7日開具了銷售發(fā)票，蘇某于當(dāng)日到盤錦市房產(chǎn)交易中心遼河油田分中心辦理了備案登記。 后在蘇某履行合同時，發(fā)現(xiàn)該房屋由鼎實(shí)集團(tuán)銷售給了第三人林某，未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又未開具發(fā)票，遂產(chǎn)生爭議，訴至 遼河人民法院。 案涉房產(chǎn)所在的豐裕小區(qū)系被告鼎實(shí)集團(tuán)與盤錦隆祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“隆祥公司”）聯(lián)合開發(fā)，鼎實(shí)集團(tuán)將其相關(guān)印章交給了隆祥公司。后隆祥公司將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)交被告朱某個人開發(fā)，并將鼎實(shí)集團(tuán)的相關(guān)印章也交給了朱某。朱某承認(rèn)豐裕小區(qū)建成后，是其拿著鼎實(shí)集團(tuán)的相關(guān)印章及手續(xù)在售樓處售樓。 2013年4月7日，被告鼎實(shí)集團(tuán)在盤錦日報(bào)發(fā)布了《新印章啟用公告》，內(nèi)容為：“依據(jù)相關(guān)法律和公司章程，經(jīng)股東會決議并經(jīng)集團(tuán)理事會批準(zhǔn)，從即日起我公司啟用公章、合同專用章、法人名章、財(cái)務(wù)專用章等4枚新防偽印章，同時原印章作廢。特此公告。” 鼎實(shí)集團(tuán)經(jīng)本院詢問后承認(rèn)除登報(bào)外未采取其他有效措施阻止他人在豐裕小區(qū)售樓處以自己名義售樓。本案第三人林某于2014年3月22日與鼎實(shí)公司簽訂有案涉房屋買賣合同，但鼎實(shí)公司并未開具購房發(fā)票以及辦理后續(xù)手續(xù)。 本案為房屋買賣合同糾紛。 《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”本案按涉房屋所在豐裕小區(qū)為被告鼎實(shí)集團(tuán)開發(fā)，但其將其出售該小區(qū)房屋的合同專用章及法定代表人的名章交給了隆祥公司，繼而隆祥公司又將其印章轉(zhuǎn)交給了朱某。 雖然本案各方?jīng)]有提供證據(jù)證明被告朱某對于銷售鼎實(shí)集團(tuán)開發(fā)的房屋有代理權(quán)，但因朱某持有鼎實(shí)集團(tuán)的豐裕小區(qū)合同專用章以及法定代表人的名章，在與原告蘇某以鼎實(shí)集團(tuán)名義簽訂了《商品房買賣合同》后，鼎實(shí)公司還為原告開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，該一系列行為可以使作為相對人的蘇某有理由相信朱某有權(quán)代理鼎實(shí)集團(tuán)銷售商品房。 因此，對外而言，朱某代理鼎實(shí)集團(tuán)向蘇某出售商品房的行為有效。鼎實(shí)集團(tuán)雖在朱某與蘇某簽訂合同之前在報(bào)紙上公告啟用新印章，但相對人在無法區(qū)分現(xiàn)有印章是否為作廢印章，加之朱某以鼎實(shí)集團(tuán)名義開具了發(fā)票的情況下，相對人蘇某可以形成被告朱某有代理權(quán)的內(nèi)心確信。 綜上，原告蘇某與被告蘇某與鼎實(shí)公司之間的本案案涉房屋的買賣合同應(yīng)為有效合同。原告蘇某支付了合同價(jià)款后，被告鼎實(shí)集團(tuán)應(yīng)配合原告辦理房屋過戶手續(xù)。至于被告鼎實(shí)集團(tuán)關(guān)于其未收到購房款的抗辯，因其已開具購房發(fā)票，至于朱某是否向其交納了購房款，應(yīng)作按其與朱某的內(nèi)部關(guān)系解決。 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日新月異，合作的伙伴更迭也是很常見的，昔日的“密友”到今日的“陌生人”，曾經(jīng)因?yàn)樾湃危隆⒖瞻缀贤⑹跈?quán)委托書等一系列的“權(quán)利證明”，全都交到了伙伴的手里，而時至今日，伴隨著合作關(guān)系的解除，“權(quán)利證明”的收回，并不是那么的及時，因此，這就為日后糾紛的產(chǎn)生，埋下了“定時炸彈”。所以，當(dāng)合作關(guān)系解除時，一定要及時的收回合作伙伴手里的授權(quán)委托文件，并通過媒體、網(wǎng)絡(luò)等便捷工具，予以聲明公告，最大限度的證明曾經(jīng)的授權(quán)委托現(xiàn)已失效，這樣才能避免在日后可能產(chǎn)生的糾紛中處于不利的地位。
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